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王健林:挤出泡沫应是大力建设保障房

发布时间:2011-03-10 

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王健林董事长接受《新京报》专访

疑问1 未来房价向何处去?

新京报:调控政策频出,你对未来一段时间的房价有何预测?

王健林:今年下半年就会呈现整体下行的态势,而且是两三年的周期。

张泓铭:如果调控政策能坚持下去,地方政府充分配合,未来房价是可以稳定的。稳定不是说既不升也不降,而是在3%至5%之间波动,这是合理的。

厉无畏:限购令出台后,交易量下降。房价,是涨不上去的;但是不是会跌,这就不一定。

新京报:如此调控定能挤出楼市泡沫?

张泓铭:我的判断是未来五年,泡沫本身并没有减少,但随着经济发展,民众生活水平的提高,这个泡沫相对减少了。然而,不要快速减少,稳定很重要。房价稳定不等于绝对下降,这个要搞清楚。

王健林:稀释泡沫和挤出泡沫并不完全等于降房价。挤出泡沫应是大力建设保障房,推出行政限购限售措施等。此外,解决土地财政的难题。

新京报:那么,怎么解决这个难题呢?

王健林:调整中国税收结构,主要问题是地方财权和事权不匹配。地方为了发展经济只能卖地。所以说,想解决土地财政问题,并非一日之功。中央政府要舍得“割肉”,调整现在的税制结构。

张泓铭:解决土地财政的难题,有很多具体的手段,比如开征房产税。

厉无畏:对于地方政府而言,适当收取房产税,应该用来补贴廉租房和公租房、保障房,进而形成良性循环。这也是收入分配的一种调整。地方财政本不该完全依靠卖地来解决,地是有限的。从最近两三年来看,土地收入在财政当中的比重已在下降,主要还是应该靠发展产业、发展经济来解决。

疑问2 房产税全国推行?

新京报:房产税已在重庆、上海先行试点。很多人关心的是,“十二五”期间,它是否会广为推行?

王健林:肯定会推行,这在全世界是惯例。但房产税成为地方政府的主要财源,还为之尚早,目前替代不了土地财政。

实际上,征收房产税的国家,都没有征收土地交易费。如果没有土地出让金,(我们的)房价是现在的三分之二。但利益集团不愿减少自身的利益来重新设置税制。我个人觉得,“十二五”期间很难打破现有的利益格局。

新京报:北京在未来一两年会试点房产税吗?

张泓铭:除了上海、重庆,其他合适的城市可以试点房产税。但北京的情况比较复杂:一是富人大量聚集;二是官员大量聚集。

疑问3 保障房资金怎么解决?

新京报:“十二五”规划纲要(草案)论及住房问题,特别强调“加大保障性住房供给”。2月27日,温家宝与网友在线交流表示,今后五年,新建保障性住房3600万套。要完成此项任务,需要做好哪些工作,最难的地方在哪?

张泓铭:政府是要解决土地问题,尤其是随着特大型城市人口的不断增加,居住土地的供给计划是不是要松动?在各种土地中,优先保证保障房。此外,应该提高容积率。

厉无畏:难就难在政府要投入,这需要通过一定的税收来弥补。

王健林:保障房推进没有难度,最大的问题是资金。我算了一下,“十二五”期间大概需要6万亿元以上。

今年的财政预算,土地出让金是1.9万亿元,比去年少了1万亿元,也就是说预计地方政府少收1万亿,但是保障房又增加1.2万亿元,中央只出1060亿元。如此数字,地方政府一年可以应对,但长期下去吃不消。我最担心的是保障房资金问题。

新京报:有关融资的问题,有好的建议吗?

张泓铭:这些保障房差不多要投入6万亿元,资金问题要大胆突破。可以发行特别国债、地方债或企业债;鼓励稳健型的大基金进入,比如社保基金、企业年金、住房公积金、保险基金等;继续鼓励银行商业贷款资金的进入。

我还建议,进行募捐。向社会进行募捐,向改革30年的受益者们募捐。还可以发行相关彩票;政府可以把保障项目和商业性保障项目打包上市筹资。

我前面说的这些,能解决一半以上流动资金。但是国家财政要解决付息,把“底”托住。单靠土地出让金净收益的10%和住房公积金的净收益来解决(保障房资金)问题(是不行的)。(资金)要纳入正常的财政预算,也就是说,(保障房融资)不是靠一两个专项基金保障的,要全面的动员是社会资金介入,当然利息要财政拿出来。

疑问4 限购令执行到何时?

新京报:房地产太热,从中央到地方,都出台了一系列的限购措施。由此,有人批评,政府的行政手段过于强硬。

王健林:不能这么说,因为在去年特殊的情况下,市场手段有时会失灵,所以辅之以行政手段是可以的。

张泓铭:不能这样说。我们对房地产市场的调控需要两种手段的结合。应该说,那么多年房地产市场之所以有泡沫,恰是行政之手不够强硬的结果。

此外,地方政府的利益和房地产商的利益交织在一起,内心可谓默契。行政问责制度,三五年前就提出来了,然而没有落实。

至于现在的行政手段是不是准确,是不是精确,这是可以讨论的。

新京报:这样的行政手段会长期运用吗?

厉无畏:限购是行政手段,绝不会是长期的政策,而是非常情况下的手段。因为最近房价涨得过高,短期内保障房还跟不上。只要保障房能够跟上的话,限购令的实行时间就不会很长。

从世界范围来看,房价都是随着经济增长在上涨,但是上涨必须要有一定的规范,就是不应该超过人均收入的增长。

王健林:一方面,这样的行政手段是短期行为,不能长期运用;另一方面,要明确的是行政手段为辅的楼市调控手段。

张泓铭:未来可以用,但应谨慎。现在正面临通胀情况,如果没有行政手段的强行隔断,是挡不住房价的。如果通胀形势转向平缓,也许可以转换成经济手段,更灵活。

良言

应该会在全国推广房产税。从长远看,房屋的存量越来越多,而交易的发展速度在逐步减慢。依据国际经验,城市财政主要来自房产税,而非交易税。当前在重庆、上海先行试点,一两年后进行总结,再考虑在全国总体推出。——张泓铭

此文为引用媒体原文,不代表www.64222.com观点

《新京报》的报道:保障房若跟上 限购令将退场

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